28 февраля в рамках Российской строительной недели-2024 состоялась сессия «Лучшие практики КРТ по инициативе власти». Модераторами выступили координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по СФО, председатель Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий Максим Федорченко и обозреватель Business FM Валерия Мозганова.
Максим Федорченко подчеркнул, что КРТ – это основной тренд жилищного строительства на десятилетия. По данным Минстроя России, на конец 2023 года общий градпотенциал РФ составил 403 млн кв.м. (в рамках КРТ – 76,3 млн кв.м), а к 2030 году он должен достичь 502 млн кв.м (из них КРТ – 198 млн кв.м). То есть доля КРТ должна увеличиться с нынешних 19% до 40% в 2030 году. Чтобы ускорить внедрение КРТ, необходимо стимулирование и граждан, и частных инвесторов, но в первую очередь — региональной власти. Четкое видение целей развития и расчет экономического эффекта следует отразить в градостроительных документах, основываясь на которых, власть и должна предлагать бизнесу проекты КРТ. Но пока чаще бизнес сам вынужден выходить с предложениями, на свой страх и риск, не видя долгосрочных планов.
Отдельно Максим Федорченко остановился на законе № 627-ФЗ, отметив, что пока не все предложения профсообщества удалось в него включить, и выразил надежду, что озвученные сегодня инициативы найдут отражение во второй итерации закона. Он также выделил ряд предложений по КРТ — в частности, по территориям, полностью занятым ИЖС, по снижению рисков для застройщиков, по вовлечению большего объема земель, по доступному банковскому обеспечению проектов КРТ, в том числе на ранней стадии, по оптимальному распределению затрат на соцобъекты.
По мнению Максим Федорченко, нужно активнее работать с гражданами, так как их сегодняшнее противодействие КРТ, тормозящее развитие городов, зачастую основывается на непонимании ситуации. Законодательство должно быть построено так, чтобы люди были уверены: в результате реновации они улучшат жилищные условия и получат лучшую среду. Нужно дать собственникам ИЖС право голосовать за включение территорий с их объектами в границы КРТ, и предоставить им такие же жилищные гарантии, как собственникам помещений в расселяемых МКД.
Директор Департамента КРТ Минстроя РФ Мария Синичич отметила, что сегодня из 500 проектов КРТ 319 инициированы властью. При этом количество проектов КРТ жилой застройки недостаточно. Есть 200 решений, но для страны это мало, с учетом тех 22 млн кв.м аварийного фонда, которые необходимо расселить. Но работа ведется, и тот задел, который сегодня есть, нацелен на вовлечение как можно большего числа земельных участков с расселением ветхих и аварийных домов в центре городов. Мария Синичич рассказала о мониторинге регионов для определения текущего положения и проделанной работы. Задача — поддержать более тысячи территорий, которые были заявлены на КРТ регионами, что подразумевает наличие мастер-планов. И здесь важны не только учет и запуск предложений застройщиков, но и наличие квалифицированного заказчика.
Мария Синичич затронула тему обязательств по учету интересов в размещении социальной инфраструктуры, а также возможности создания операторов КРТ в рамках ФЗ-627. Сегодня Департамент завершает работу по федеральному оператору, разрабатывая правила торгов, участия и заключения соглашений. Аналогичная работа проводится и в регионах. Некоторые субъекты РФ используют возможности операторов КРТ, особенно важно это для проектов площадью более 100 гектаров, где необходимо планировать инфраструктуру и привлекать федеральные средства. Сегодня уже 17 субъектов работают с операторами КРТ. ак рассказал управляющий директор ДОМ.РФ Анатолий Азизов, к 2030 году инструментами ДОМ.РФ должно быть обеспечено вовлечение в КРТ 100 миллионов кв. м федеральных земель. Определены условия, обязательные для такого вовлечения. Среди них — разработка архитектурно-градостроительной концепции и согласование ее с высшими органами исполнительной власти субъектов (без такого согласования нельзя получить положительное решение правительственной комиссии), предложение новых целевых функций и установление предельных параметров развития.
Докладчик напомнил о работе ДОМ.РФ над стандартом КРТ (совместно с Минстроем России) и над программой «Архитектор РФ». В планах – гармонизация 161-го ФЗ для передачи федеральных участков в управление регионов с их дальнейшим использованием в мультиформатных с точки зрения прав собственности проектах КРТ.
Директор ГБУ «Институт развития агломерации Нижегородской области» (институт занимается подготовкой мастер-планов, сопровождением КРТ) Михаил Генин подчеркнул, что при подготовке проекта КРТ жилой застройки для привлечения инвесторов важен комплексный анализ, мастер-план. Нужно сделать и территорию, и проект ее освоения прозрачными, учесть градостроительные конфликты, возможности повышения рентабельности. Институт написал методические рекомендации по подготовке мастер-планов, по собраниям собственников МКД, по участию в торгах, по контролю исполнения договорных обязательств застройщиками, внесению сведений о площадках КРТ в ГИСОГД, ГИС Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Директор по развитию и улучшению жилищных условий ГК «Самолет» Виктор Ведехин рассказал, что ГК «Самолет» является оператором программы развития 22 застроенных территорий (РЗТ) в Санкт-Петербурге. Расселение осуществляется в границах кварталов с МКД. Спикер внес предложения по улучшению механизма КРТ в части распространения действия норм НК РФ на жителей КРТ, а также корректировки 185-ФЗ относительно компенсации застройщику от ФРТ по аварийному жилфонду.
По сведениям директора Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации Тюмени Дмитрия Иванова, в Тюмени принято 17 решений о КРТ жилой застройки на площади 270 га с градпотенциалом 2,5 млн кв. м жилья. На этих территориях — 179 МКД, в т. ч. 132 — аварийные. Экономические расчеты показали, что можно дополнительно включить в обязательства инвесторов (по этим площадкам) либо освобождение земельных участков и передачу их для строительства «социалки» за счет бюджета — как отдельно стоящих объектов, либо передачу в муниципальную собственность части соцобъектов во встроенно-пристроенном виде. Таким образом, жители первого дома сразу получают детский сад, инвестор повышает маржинальность, а городу безвозмездно передаются помещения для соцнужд.
Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов отметил, что градпотенциал площадок КРТ под управлением регоператора в НСО составляет 3 млн кв. м. На примере проекта Клюквенный, где кроме жилья и социальных объектов, предусмотрены торговые, спортивные комплексы и политехнический колледж, он показал эффективную реализацию КРТ. Благодаря рефинансированию бюджетных кредитов, т.е. использованию механизмов инфраструктурного меню, ведется строительство магистральных сетей. Централизованное управление позволяет рационально формировать единые коммуникационные коридоры, консолидировать финансы для создания инфраструктуры.
Заместитель генерального директора АО «АРЖС НСО» Александр Савоськин подробнее рассказал о функциях регоператора КРТ, о комплексной подготовке участков для передачи застройщикам.
Директор ГБУ «Агентство промышленного развития г. Москвы Алексей Тарасов сообщил, что в работе агентства — 228 проектов КРТ с градпотенциалом более 45 млн кв.м. недвижимости. Площадь, пригодная для КРТ, составляет 2,7 га. Решения о КРТ проходят двухстадийную проработку: первая включает в себя формирование границы КРТ, вторая – согласование градпотенциала со всеми участниками.
По мнению замминистра строительства, архитектуры и территориального развития, главного архитектора Ростовской области Григория Алексеева-Малахова, механизм КРТ дал возможность консолидировать интересы власти, населения и бизнеса, «связать» режимные и городские территории, стимулировать строительство объектов общегородского значения и агломерационное развитие. КРТ в городе становится импульсом для развития прилегающих территорий.
Директор по правовым и административным вопросам ГК «ЮгСтройИнвест» Александр Язымов рассказал об опыте реализации проектов КРТ на примере ЖК «Полет» и ЖК «61 квартал» г. Ростов-на-Дону». Руководитель группы мастер-плана «Брусника» Василий Большаков заметил, что при реализации проектов КРТ необходимо предусмотреть, чтобы и через 10-15 лет проекты оставались актуальными и способствовали развитию города.
Завершая мероприятие, Валерия Мозганова и Максим Федорченко отметили актуальность выступлений. Они поблагодарили организаторов и участников, подчеркнув, что все озвученные практики и предложения будут внесены в резолюцию и проработаны в строительных объединениях, в том числе в комитетах Российского Союза строителей.