Директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич и заместитель исполнительного директора РСС Андрей Кошель приняли участие в заседании Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий (КРТ), прошедшем 15 сентября.
На заседании под председательством руководителя Совета АСОНО, члена правления Российского Союза Строителей Максима Федорченко обсуждались вопросы внедрения в регионах механизма КРТ.
Директор департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич сообщила, что в настоящее время принята вся федеральная нормативная база по реализации Федерального закона № 494-ФЗ о комплексном развитии территорий. В субъектах Российской Федерации продолжается активная работа по принятию региональных НПА. Минстрой России ожидает, что к концу сентября уже во всех регионах будут приняты НПА, которые в соответствии с законом являются обязательными.
Для организации взаимодействия и мониторинга ситуации в регионах Департаментом комплексного развития территорий Минстроя России налажена оперативная связь с региональными органами исполнительной власти. При этом представитель Минстроя России отметила, что не менее важным является обеспечение такого же оперативного взаимодействия и с застройщиками. Она предложила использовать для организации такого взаимодействия площадку Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территории. Комитет будет анализировать и обобщать поступившие от застройщиков проблемные вопросы по реализации конкретных проектов КРТ, складывающейся практики взаимодействия застройщиков с региональными и местными органами власти, предложения по совершенствованию механизма КРТ, оперативно направлять их в Департамент Минстроя России и обсуждать в ходе совместных совещаний. Помимо этого, Мария Синичич предложила РСС организовать электронную площадку (чат) для оперативного обмена информацией с застройщиками по практическим вопросам реализации проектов КРТ.
Председатель Комитета Максим Федорченко выразил готовность организовать такую работу, в том числе при взаимодействии с другими профессиональными сообществами, в частности с Комиссией ТДК по градостроительной деятельности. Комитет будет осуществлять мониторинг принятия региональных НПА для целей КРТ и анализ их содержательной части, выявлять наиболее оптимальные документы, в которых соблюден баланс интересов частного, публичного инвесторов, а также граждан. Также отметил, что основным направлением деятельности Комитета в ближайший период будет информирование, обмен опытом, создание информационного ресурса, на котором будет максимально полно отражаться информация о том, как реализовываются проекты в тех или иных регионах.
В настоящее время Комитет уже разместил на сайте РСС, на странице Комитета полный перечень НПА, принятых в целях КРТ, в разрезе субъектов РФ, просмотр перечня доступен по ссылке. Данный ресурс будет полезным как для органов исполнительной власти субъектов РФ в целях изучения и обмена опытом правового регулирования в сфере КРТ, так и для застройщиков, которые планируют выходить на региональные рынки.
Кроме того, поскольку в Комитет входят профессионалы, которые имеют большую практику реализации девелоперских проектов, Комитет планирует проводить экспертную оценку конкретных проектов КРТ на предмет их экономической эффективности и оценки правовых рисков.
Обмениваясь мнениями о проблемных вопросах и предложениях по совершенствованию законодательства в сфере КРТ участники совещания пришли к выводу о том, что такая работа будет наиболее эффективна после запуска первых пилотных проектов. Ожидается, что к концу года в каждом регионе страны должен быть запущен хотя бы один пилотный проект. Именно практическая реализация проектов КРТ позволит выявить недостатки правового регулирования, подлежащие корректировки.
В ходе заседания участники обсудили также содержательные вопросы реализации проектов КРТ. Так председатель Комитета Максим Федорченко доложил о практике внедрения механизма КРТ в регионах. Так, по его словам, к 2030 году необходимо застроить как минимум 140 тыс. га. Дополнительно к текущему жилищному фонду страны 3,8 млрд кв. м нужно построить 1,2 млрд кв. м жилья. По оценке Комитета, редевелопмент застроенных территорий с применением механизмов КРТ жилой и нежилой застройки позволит использовать под жилищное строительство более 50 га земель населенных пунктов, уже обеспеченных базовой инфраструктурой.
Отдельно глава Комитета представил анализ региональной правовой базы из открытых источников — это нормативно-правовые акты, обязательные к применению для целей КРТ по состоянию на текущий день, и подробнее осветил ситуацию в Сибирском федеральном округе. Он уточнил, что документы должны быть не просто приняты, они должны быть эффективны в каждом регионе. Поэтому крайне важно смотреть на экономику проектов, уделять внимание защите инвестиций, четко конкретизировать предоставляемые инвестору льготы. Кроме того, констатировал докладчик, предусмотренная законодательством обязательная разработка проекта планировки территории про КРТ без учета современных принципов и стандартов не приведет к росту качества городской среды.
В завершение Максим Федорченко перечислил возможные льготы и меры поддержки инвесторов, реализующих проекты КРТ. В их числе – освобождение от платы за подключение к инженерным сетям; предоставление застройщику, расселяющему аварийное жилье, компенсаций, например, в виде предоставления на льготных условиях иных земельных участков, предназначенных для жилищного строительства; поддержка инвесторов посредством предоставления гарантий, поручительств по кредитам или займам; предоставление минимальной арендной платы за земельные участки, образованные в границах территории КРТ; стимулирование кредитных организаций, осуществляющих кредитование проектов КРТ в целях снижения стоимости кредита; принятие мер налогового стимулирования.
Член Комитета, заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов отметил, что все имеющиеся в настоящее время проблемы девелоперского бизнеса так или иначе находят свое отражение при реализации проектов КРТ. Также Андрей Кирсанов подчеркнул, что при реализации проектов КРТ требуется четкое понимание источников финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры. Если строительство осуществляется за счет средств застройщика, то должна быть предусмотрена процедура выкупа таких объектов.
Член Комитета, председатель правления Некоммерческого партнерства «Самарская гильдия строителей» Любовь Аристова указала на то, что проекты КРТ жилой застройки не будут работать, если застройщик будет осуществлять отселение граждан из аварийного и ветхого жилья только за счет собственных средств. Именно по этой причине не работали ранее действующие механизмы КУРТ, КОТ, РЗТ. Отметила также, что субъектам РФ нужно отдать больше полномочий по реализации проектов КРТ, в том числе по вопросам передачи части полномочий муниципальным органам.
Председатель Комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству Антон Иванов высказал мнение о том, что успех реализации проектов КРТ, в том числе при малоэтажном жилищном строительстве зависит, в том числе от грамотно разработанных мастер-планов, определяющих не только градостроительный аспект развития территории, но и экономическую модель развития этой территории. По его мнению, необходимо разработать стандартные, типовые бизнес-процессы, алгоритм действий при развитии территорий, чтобы там были обозначены и описаны роли и функции всех участников процесса. Такую «идеальную» модель развития территорий регионы должны брать за основу и адаптировать к своим особенностям. При этом такая стандартизация позволит существенно сократить согласования и ускорить инвестиционный процесс.
Член Комитета, вице-Президент НОСТРОЙ Антон Мороз озвучил предложения по совершенствованию законодательства о КРТ, такие как установление обязанности органов местного самоуправления по обеспечению внесение изменений в ПЗЗ и генеральный план в связи с утверждением проекта планировки территории, установление обязанности органа местного самоуправления проводить обследование территории, которое подтверждало бы соответствие объектов, расположенным на территории КРТ, требованиям Градостроительного кодекса и др.
С проблемами конкретного проекта КРТ выступил представитель ООО «МЕГАПОЛИС» (г. Кострома), который согласился с тем, что самая большая проблема в механизме КРТ заключается в сложностях при расселении территорий, занятых ветхими ИЖС и малоквартирными деревянными домами. Кроме того, жители, пользуясь неоднозначностью правового регулирования в вопросе равнозначности предоставляемого помещения, соглашаются принять участие в программе КРТ только при условии предоставления им помещения той же площади в новом доме, который будет построен на месте снесенного объекта, что делает экономику проекта неприемлемой для застройщика.
Комментируя указанную проблему, Мария Синичич высказала мнение, что такие вопросы могут быть решены только через пример невозможности реализации проектов. Поскольку закон Костромской области уже принят, сейчас необходимо на конкретных примерах и с конкретными расчетами показать, что для успешной реализации проектов КРТ в закон необходимо вносить изменения.
На заседании были избраны заместители председателя Комитета. Ими стали вице-президент Московской торгово-промышленной палаты Олег Сорока и директор по развитию ГК «Эталон» Алексей Дыков.
Подводя итоги заседания, Максим Федорченко и Мария Синичич подчеркнули необходимость совместной работы и договорились о проведении на постоянной основе ежемесячных совместных заседаний Комитета РСС и Департамента комплексного развития территорий Минстроя России для решения практических вопросов, возникающих при реализации первых проектов КРТ.
Обращаем внимание, вопросы, проблемы и предложения по реализации проектов КРТ можно направлять на адрес электронной почты Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий — komitet.krt@omorrss.ru
Презентационные материалы: