18 октября состоялось заседание Комиссии по строительному комплексу Российского Союза промышленников и предпринимателей, в ходе которого участники обсудили практику реализации проектов КРТ в субъектах РФ.
В совещании приняли участие первый заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Александр Ломакин, вице-президент РСПП по финансовой политике и развитию секторов экономики Александр Мурычев, вице-президент РСС, председатель Комитета по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий Максим Федорченко, управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Анатолий Азизов, заместитель генерального директора Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» Наиль Сайфуллин, заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов, глава города Тюмень Руслан Кухарук, министр градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Марина Ракова, заместитель министра жилищной политики Московской области Ольга Иванникова.
По видеоконференцсвязи к событию присоединились представители профильных региональных министерств, департаментов, профессиональных объединений из 20 субъектов федерации (более 120 подключений по ВКС).
Модератором заседания выступил председатель Комиссии РСПП по строительному комплексу, президент Российского Союза строителей Владимир Яковлев.
«Несмотря на коронавирусные и мобилизационные ограничения, строительная отрасль живет, успешно работает и развивается: за 9 месяцев 2022 года в России введено в эксплуатацию 79,1 млн квадратных метров жилья, что на 26% выше показателя аналогичного периода прошлого года, — констатировал во вступительном слове Владимир Яковлев. — Уверен, что все плановые задания для строительной отрасли на 2022 год будут успешно выполнены».
По словам президента РСС, обновление и развитие территорий в масштабах всей страны – непростая задача, которая требует не только огромных капитальных вложений, но и высоких профессиональных компетенций, тесной совместной работы публичной власти, частного бизнеса, банков, ресурсоснабжающих организаций и, безусловно, граждан. «Так или иначе, с момента введения в действие механизма КРТ прошло два года, и уже можно делать какие-то выводы, можно делиться той практикой, которая накоплена на местах», — отметил Владимир Яковлев.
Первый заместитель министра строительства и ЖКХ Российской Федерации Александр Ломакин подчеркнул тесную взаимосвязь механизма КРТ как юридического инструмента для развития территорий, и «инфраструктурного меню» – как инструмента финансового.
Говоря об итогах работы в этих направлениях за последние полтора года и планах на ближайшее будущее, Александр Ломакин указал на то, что, несмотря на все сложности и вызовы сегодняшнего дня, у строительной отрасли не только сохраняются все ранее поставленные задачи (по вводу к 2030 году 1 млрд квадратных метров жилья и пр.), но и добавляются новые, связанные с восстановлением разрушенного. «И самое главное – везде новое жилье должно быть обеспечено всей необходимой инфраструктурой, – добавил Александр Ломакин. – Мы должны получить по-настоящему комплексное развитие, когда жилищное строительство в полной мере поддержано модернизацией и строительством инженерных сетей, транспортных артерий, возведением социальных объектов, созданием новых рабочих мест. Для этого нам необходимо и внедрение новых технологий – например, с широким использованием металла в стройке, и, в какой-то мере, возвращение к полезному опыту прошлого (имею в виду индустриальное строительство). Конечно же, для решения всех этих задач нужны и новые кадры соответствующих компетенций; в сфере их подготовки мы развернули эффективное сотрудничество с Образовательным консорциумом».
По словам Александра Ломакина, на сегодняшний день почти завершено формирование нормативно-законодательной базы для КРТ на федеральном и региональном уровнях, и начинается переход к практическому внедрению данного механизма.
«Градостроительный потенциал (территорий КРТ) составляет примерно 150 млн квадратных метров (новой) недвижимости, из которых примерно 115 млн квадратных метров – это жилье, — сообщил первый замминистра. – Продолжая наращивать этот показатель в целом, параллельно мы выводим в практическую плоскость уже имеющийся потенциал. К настоящему времени уже подготовлено 260 проектов решений о КРТ, принято — 198 решений о КРТ, из них 72 решения – это решения о КРТ именно жилой застройки. В целях заключения договоров о КРТ проведено 75 конкурсных процедур, 129 договоров заключено, идет разработка и утверждение соответствующей градостроительной документации, наконец, около 70 разрешений на строительство уже выдано. В течение ближайших двух лет на площадках КРТ будет введено примерно 1,5 млн квадратных метров жилья». Во всей этой комплексной работе, по словам первого замминистра строительства, участвуют ДОМ.РФ, Фонд развития территорий.
Как подчеркнул Александр Ломакин, во многих регионах КРТ становится приоритетным инструментом для расселения ветхого и аварийного жилья. Такое расселение (именно с использованием механизма КРТ) уже началось в Тюменской, Мурманской областях, Ямало-Ненецком АО, Республике Марий Эл, Ставропольском крае. Фондом развития территорий по состоянию на 1 сентября приняты решения о поддержке 9 проектов КРТ на общую сумму 1,5 млрд рублей. ДОМ.РФ, со своей стороны, работает по 90 проектам КРТ незастроенных территорий в 43 регионах.
Практическая деятельность по внедрению механизма КРТ в регионах выявила недоработки в общероссийском законодательстве. Эти недоработки планируется преодолеть в ходе осенней сессии Госдумы РФ.
Вице-президент РСПП по финансовой политике и развитию секторов экономики Александр Мурычев отметил, что тема КРТ, на самом деле, намного шире вопросов непосредственно строительства: она охватывает общественное развитие в целом. Поэтому и рассматривать, прорабатывать ее надо глубже и шире, на всех уровнях – в том числе, в разрезе проблем импортозамещения, подготовки кадров и т. п.
Александр Мурычев особо подчеркнул важность координации действий «на местах», значимость эффективного организационного, информационного взаимодействия с органами региональной власти – и здесь свою роль призваны сыграть отделения РСПП в субъектах федерации.
Заместитель генерального директора Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» Наиль Сайфуллин указал на остроту проблемы расселения жилья. На сегодняшний день в России официально признано аварийным более 20 миллионов квадратных метров жилых домов, около 100 миллионов квадратных метров имеют признаки ветхости (такие дома, по ГрК РФ, тоже могут быть расселены в рамках проектов КРТ). «Работу по расселению жилых домов указанных категорий мы считаем для себя приоритетной, особенно с учетом того, что в результате их сноса освободятся территории под строительство, на которых можно возвести до 250 млн квадратных метров нового жилья», — доложил Наиль Сайфуллин.
Для интенсификации указанной деятельности Фондом предлагается приоритетное субсидирование расселения тех домов, которые попадают в границы КРТ. Кроме того, дополнительным стимулом здесь может стать, опять-таки, приоритетное финансирование инженерного обеспечения проектов КРТ в рамках правительственного «инфраструктурного меню».
Среди выявленных проблем внедрения механизма КРТ Наиль Сайфуллин назвал малую долю признанных аварийных (не «ветхих») домов среди тех, которые следовало бы расселить в рамках реализации проектов КРТ. «Поэтому вопрос подготовки территории посредством расселения ветхого жилья, выноса инженерных коммуникаций также требует для своего решения государственной поддержки, и я думаю, совместно с Минстроем мы найдем механизмы, которые позволят улучшить ситуацию», — рассказал заместитель генерального директора Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Результатом станет вовлечение в новое строительство и интеграция в городскую среду огромного числа земельных участков, в том числе в центральных частях российских мегаполисов. Получаемое на этих площадках жилье может быть использовано регионами как обменный фонд, как фонд наемного, служебного жилья, и т. п.
«Хочу дать слово одному из активнейших членов Российского Союза строителей, который ведет очень большую общественную работу», — представил следующего спикера Владимир Яковлев.
Им стал председатель Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, вице-президент РСС по работе в Сибирском федеральном округе, координатор НОСТРОЙ по СФО Максим Федорченко.
«По сути, сегодня КРТ является единственным механизмом, который способен сделать привлекательными очень обширные территории во многих российских городах — территории с низким качеством среды, где сегодня преобладает ветхое и аварийное жилье», — отметил Максим Федорченко. Кроме того, именно инструмент КРТ открывает возможности гармоничного распределения населения по территории страны, равномерного развития не только крупных агломераций, но и множества малых населенных пунктов.
Понимая этот тренд, частный бизнес все активнее начинает заходить в проекты КРТ, и это позитивный фактор. «Без частного бизнеса, усилиями только государства, огромные задачи КРТ решить в принципе невозможно, — уверен Максим Федорченко. – Не случайно, создавая наш Комитет в Российском Союзе строителей, одной из главных целей мы ставили вовлечение частного бизнеса в проекты комплексного развития территорий. А для этого вовлечения необходимо единое прозрачное информационное пространство, эффективное правовое регулирование, а самое главное – обеспечение рентабельности проектов, без которой у бизнеса не будет интереса ими заниматься».
С самого начала своей работы Комитет РСС активно взаимодействует с Минстроем РФ, с Фондом содействия развитию ЖКХ, другими институтами развития; проводятся необходимые встречи и совещания в регионах. Все это, по оценке вице-президента Российского Союза строителей, помогает эффективно решать те проблемы, которые стоят на пути повсеместного внедрения механизма КРТ.
«Вторая важная часть нашей деятельности – это информационно-аналитическое сопровождение строительного бизнеса, – рассказал Максим Федорченко. – Чтобы вести данную работу, мы, во-первых, создали сайт Комитета РСС, где, среди прочего, была собрана и обобщена вся нормативно-правовая база КРТ, принятая в регионах. Это очень полезный ресурс, поскольку в нем каждый регион может детально ознакомиться с нормативной базой «соседей», сравнить ее со своей, проанализировать преимущества и недостатки (к примеру, в части определения критериев износа домов, регламентов проведения общих собраний собственников и т. п.).
И второй информационно-аналитический ресурс – это открытый нами специальный телеграм-канал «РСС. Меры поддержки строительной отрасли», где каждый подписчик получает самую свежую и актуальную информацию – в том числе, связанную с комплексным развитием территорий».
Перейдя к обзору тех проектов КРТ, которые уже были запущены в регионах, Максим Федорченко обратил внимание на то, как активно в их рамках стала строиться и развиваться социально-бытовая, инженерная и транспортная инфраструктура.
«Степень проникновения КРТ» достаточно высока, и те регионы, где еще нет КРТ – такие, как Ленинградская, Псковская области – остались в меньшинстве. По оценке вице-президента РСС, «отстающим» нужно как можно скорее начинать, пробовать, входить в проекты КРТ. Сейчас это стало удобнее, поскольку уже накоплен практический опыт, и Минстрой РФ выпустил соответствующие методические рекомендации.
Максим Федорченко озвучил: Комитетом РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий проанализирована ситуация по реализации проектов КРТ в 45 субъектах РФ, анализ показал: суммарно на сегодняшний день в этих субъектах в работе на разных стадиях, от подготовки проекта решения по КРТ до стадии выдачи разрешения на строительство, находится 233 проекта КРТ. Из них в Новосибирской области – 21 проект, в Самарской области – 17 проектов, в Тюменской области — 15 проектов. Более 10 проектов приходится на каждый из таких регионов, как Архангельская, Астраханская, Белгородская, Калужская, Тамбовская области, Краснодарский, Пермский, Хабаровский край, Ямало-Ненецкий АО. В части субъектов КРТ сконцентрировано в областных центрах (например, Новосибирская область), в части — ушло преимущественно в сельские поселения (например, Белгородская область).
Подавляющее большинство проектов реализуются или планируются к реализации по итогам торгов на право заключения договора о КРТ. «Это подтверждает, что именно частный бизнес у нас является основой комплексного развития территорий», — отметил Максим Федорченко.
В части финансирования на поддержку 19 проектов выделены средства инфраструктурных бюджетных кредитов на общую сумму более 25 млрд рублей; преимущественно эти деньги направлены на инженерные сети и дороги. «В настоящее время прорабатываем варианты инфраструктурной поддержки проектов КРТ от ДОМ.РФ при помощи такого их интересного инструмента, как инфраструктурные облигации», — добавил Максим Федорченко.
Субсидии при переселении из аварийного жилья на основании постановления Правительства РФ от 01.06.2021 № 845 получили застройщики по 3-м проектам КРТ (общая сумма 727 млн рублей).
«К сожалению, крайне редко регионы предоставляют какие-то собственные льготы застройщикам при вхождении последних в проекты КРТ, — посетовал вице-президент РСС. – Редкое исключение – Иркутская область, где действуют соответствующие льготы при подключении к инженерным сетям, и Калининградская область, где по льготным схемам предоставляют земельные участки. Между тем, учитывая тот объем обязательств, который берет на себя бизнес, входя в проекты КРТ, весьма справедливо и целесообразно было бы оказывать ему более серьезную поддержку».
В заключение своего выступления Максим Федорченко озвучил предложения Комитета РСС по совершенствованию механизма КРТ, сформулированные на основе анализа проблем, выявленных при подготовке и реализации проектов КРТ в регионах. Вот их неполный перечень:
— установить возможность принятия одного решения по КРТ и заключения одного договора по КРТ в отношении двух и более несмежных территорий, в т. ч. возможность объединения в одну территорию земельных участков из разных видов КРТ (жилой застройки, нежилой застройки, незастроенной территории);
— установить возможность реализации проектов КРТ жилой застройки на территориях, полностью занятых объектами ИЖС, домами блокированной застройки и садовыми домами;
— установить возможность исключения МКД из решения о КРТ только до проведения торгов на заключение договора о КРТ;
— пересмотреть порядок установления зон приаэродромных территорий, а также вопрос о целесообразности регулирования указанных видов ЗОУИТ на региональном уровне;
— установить запрет на изменение границ охранных и защитных зон объектов культурного наследия при КРТ, ограничить проведение историко-культурной экспертизы в пределах территории КРТ;
— предусмотреть возможность внесения изменений в программы развития коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, а также в инвестиционные программы естественных монополий на основании принятого решения о КРТ (чтобы застройщик, входя в проекты КРТ, не остался на своей перспективной площадке без инфраструктурного обеспечения);
— предусмотреть в договорах КРТ обязательства органов госвласти субъектов РФ и органов МСУ по выкупу объектов социальной инфраструктуры, создаваемых лицом, заключившим договор о КРТ, и определить условия выкупа (это поможет сразу обеспечивать площадки КРТ «социалкой», а не просто оставлять под нее земельные участки с перспективой строительства «когда-нибудь потом», как зачастую происходит сегодня на практике);
— вернуть процедуру согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО) для всех субъектов РФ;
— установить возможность расселения из аварийного фонда без процедуры изъятия, с согласия собственника;
— установить в отношении проектов КРТ по инициативе правообладателя возможность применения упрощенного порядка подготовки и утверждения документации по планировке территории;
— предусмотреть возможность изъятия части участка для государственных или муниципальных нужд;
— внести положение о том, что территория КРТ может быть многоконтурной, т. е состоять из участков, не имеющих смежных границ; и некоторые другие.
Максим Федорченко предложил по итогам обсуждения в течение 7-10 дней доработать вышеприведенный перечень с учетом дополнительных инициатив от регионов, и внести этот окончательный, полный перечень в резолюцию.
Комментируя выступление Максима Федорченко, Александр Ломакин призвал регионы активнее пользоваться бюджетной поддержкой комплексного строительства. «Только по инфраструктурным бюджетным кредитам на четыре года предусмотрен лимит 1 триллион рублей, — сообщил он. – При этом, до конца текущего года регионами еще не освоена половина лимита на этот год – половина от 250 миллиардов! Нужно успевать, чтобы эти адресные деньги не ушли обратно в бюджет. Кроме того, 150 млрд рублей поддержки пойдет через Фонд содействия модернизации ЖКХ – на модернизацию инженерной инфраструктуры; также предусмотрены деньги ДОМ.РФ по программе инфраструктурных облигаций».
Управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Анатолий Азизов рассказал, что до 2030 года на федеральных землях, занятых ныне не используемыми объектами (промышленного и иного назначения) должно быть построено около 100 млн квадратных метров жилья, и одна из задач ДОМ.РФ – обеспечить оперативное вовлечение в строительный оборот этих участков. «Сегодня, используя механизм КРТ, мы можем достаточно быстро выводить данные земли на стадию строительства, минуя долгие и избыточные административные процедуры», — сообщил Анатолий Азизов. При этом данная работа ведется в координации с местными органами власти, с учетом местных градостроительных регламентов, что позволяет застройщикам ясно видеть перспективы проекта, избегая «покупки кота в мешке». Также важно, что будущие проекты КРТ соотносятся с требованиями «стандарта по комфортной среде», принятом в ДОМ.РФ.
«В настоящий момент у нас в работе на разных стадиях находятся порядка 90 проектов КРТ из разных регионов, их общий градостроительный потенциал достигает 20 млн квадратных метров, — рассказал Анатолий Азизов. – Из них на 54 проекта (суммарно 11 млн квадратных метров) уже получены положительнее заключения местных органов власти».
По оценке Анатолия Азизова, предлагаемый ДОМ.РФ инструмент поддержки в виде инфраструктурных облигаций весьма эффективен; к настоящему времени правительственной комиссией одобрена инфраструктурная поддержка проектов в рамках данного инструмента на сумму 80 млрд рублей, она будет направлена преимущественно на строительство объектов социально-бытового назначения.
В целом, управляющий директор АО «ДОМ.РФ» высоко оценил перспективность механизма КРТ. Он также озвучил ряд нововведений в работе над проектами КРТ и предложений по совершенствованию данного механизма. В частности, Анатолий Азизов сообщил об эффективности проведения земельных аукционов «за долю в стройке» (когда выигрывает проект, в котором предлагается в качестве оплаты наибольшая площадь доли квартир с будущей новостройки). На его взгляд, отчасти «связывают» проекты КРТ существующие ограничения на уступку прав по договору КРТ (это сужает возможности получения проектного финансирования).
Заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов выразил неудовлетворенность положением с внедрением механизма КРТ в регионе. «С одной стороны, мы выглядим неплохо: 21 проект в работе, но, с другой стороны, фактическая реализация идет только по 3-м проектам, — рассказал вице-губернатор. – А торги по 4 проектам вообще были отменены из-за отсутствия заявителей». При этом под КРТ в НСО предусмотрено 126 территорий суммарно на 6 млн квадратных метров жилья, и несомненно, за КРТ – будущее, но сегодня, по мнению Романа Теленчинова, внедрение механизма КРТ натолкнулось на ряд проблем. «Самая главная – полностью отсутствует механизм банковского финансирования расселения ветхого и аварийного жилья, – сообщил Роман Теленчинов. – Большинство инвесторов не готово вложить, к примеру, 2 или 3 миллиарда рублей в соответствующую подготовку комплексной площадки на те долгие сроки, на которые фактически растягивается этот процесс».
Вторая проблема – низкая компетенция сотрудников в муниципальных органах власти. «Наверное, нам стоит совместно с РСПП, с Минстроем организовывать курсы повышения квалификации для специалистов из регионов и муниципалитетов», — предположил вице-губернатор.
Третья проблема связана с получением технических условий. Для ее решения инициаторы КРТ либо органы МСУ должны получать их до начала расселения ветхого или аварийного жилфонда, считает Роман Теленчинов. Это позволит сделать экономику проекта КРТ яснее еще «на берегу», и тем самым повысить число претендентов на участие в проекте.
По-прежнему ждет законодательного решения проблема невозможности вовлечения в проекты КРТ территорий, занятых исключительно старым ИЖС, без аварийных или ветхих МКД. По оценке Романа Теленчинова, разработанные ныне в регионе собственные критерии для обеспечения такой возможности (вроде «отсутствия централизованного теплоснабжения») могут не выдержать «проверки судебной практикой» — нужен федеральный законодательный акт, которым данный вопрос будет отрегулирован.
«По поводу территориального планирования – целесообразно еще до проведения конкурсных процедур по КРТ разрабатывать мастер-планы территорий и проводить их через публичные обсуждения, — предложил Роман Теленчинов. – А дальше можно будет, на основании результатов этих обсуждений масер-плана, вносить изменения в документы территориального планирования: генплан, проект планировки, правила землепользования и застройки – уже автоматически, без публичных слушаний».
Заместитель министра жилищной политики Московской области Ольга Иванникова вслед за многими коллегами связала высокую актуальность внедрения КРТ с большими объемами нуждающегося в расселении и сносе ветхого и аварийного жилья. По ее информации, в Московской области общая площадь такого жилья достигает 19 млн квадратных метров.
«Это бараки, малоэтажки и хрущевки, — уточнила Ольга Иванникова. – В первую очередь нуждаются в расселении, конечно, бараки и малоэтажки». При этом реновация должна обеспечить создание в Подмосковье комфортной среды для всех граждан.
Как сообщила Ольга Иванникова, для обеспечения такой реновации в Московской области уже подготовлено 56 проектов КРТ, в ходе которых должно быть снесено 1,3 млн квадратных метров старых построек, на освободившихся площадках (2,5 тыс. га) предполагается возвести 15,3 млн квадратных метров нового жилья. Только по двум проектам из 56 строительство объектов социальной инфраструктуры запланировано за счет бюджетных средств, во всех остальных проектах оно будет осуществляться за счет внебюджетных источников.
Ольга Иванникова назвала ряд проблем, с которыми уже довелось столкнуться Подмосковью в ходе реализации проектов КРТ. Как выяснилось, значительная часть из них уже была сформулирована в предложениях Комитета РСС, озвученных Максимом Федорченко (существующий запрет на объединение КРТ разных видов, отсутствие возможности формирования проектов КРТ на несмежных территориях, и др.). Среди инициатив, обозначенных Ольгой Иванниковой – предложение исключить из числа обязательных участников договоров о КРТ правообладателей, собственников линейных объектов, а также внести изменения в ГрК и Земельный кодекс, устанавливающие в качестве основания для изъятия земельных участков и объектов недвижимости для целей нежилого КРТ – принятое решение о КРТ. Ольга Иванникова поддержала Романа Теленчинова в части необходимости повышения квалификации муниципальных служащих, и описала те механизмы, которые уже работают в этих целях в Московской области.
Министр градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Марина Ракова поделилась практикой подготовки и реализации проектов КРТ в представляемом ей регионе. По ее информации, по состоянию на 18 октября 2022 года в Нижегородской области под КРТ подготовлено 76 площадок суммарно на 1934 га – их предстоит освоить до 2039 года включительно. «Градостроительный потенциал территорий КРТ мы определяли вместе с органами МСУ», — подчеркнула Марина Ракова. Важно, что все площадки удалось в полной мере гармонизировать с действующим генеральным планом («они не нарушают его баланса»).
На сегодняшний день в стадии реализации находится 26 площадок (1574 га). «Доминирует у нас КРТ по инициативе правообладателей (12 площадок), на втором месте – КРТ жилой застройки (9 площадок), на третьем месте – КРТ незастроенной территории (3 площадки), на четвертом – КРТ нежилой застройки (2 площадки)», — рассказала Марина Ракова. Как и в большинстве регионов, выбор площадок основан на приоритете нахождения в их границах ветхого и аварийного жилья, а его в регионе немало (только в Нижнем Новгороде насчитывается 515 МКД, официально признанных аварийными).
Проблемой является то, что внутри каждой площадки КРТ доля аварийных домов, как правило, не превышает 15%, остальные — всего лишь ветхое жилье, расселение и снос которого становится большим и сложным вопросом, требующим учета баланса социальных, экономических интересов. Тяжелым бременем становятся, по оценке Марины Раковой, обязательства, которые приходится брать на себя региону в части создания объектов инфраструктуры (132 млрд рублей по 26 площадкам). Вместе с тем, определенный оптимизм внушает большой выход нового жилья с новых площадок, который позволяет рассматривать разные механизмы для решения данного вопроса.
Марина Ракова рассказала об использовании возможностей инфраструктурных бюджетных кредитов и других мер государственной поддержки для обеспечения реализации проектов КРТ, описала трудности, с которыми приходится сталкиваться в случаях, когда позиции жителей домов, которые предполагалось расселить и снести в рамках одной площадки КРТ, оказываются диаметрально различными. Например, когда одни согласны на расселение и снос, а другие не только против, но даже инициируют присвоение их многоквартирным домам статуса «памятника истории и архитектуры». Или когда у жителей – принципиально разное видение градостроительных перспектив развития территории, и приходится отдавать им в руки создание мастер-плана для последующего обсуждения.
Также министр градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области описала возможные варианты повышения рентабельности проектов КРТ посредством использования целевого субсидирования и пр. По мнению Марины Раковой, низкая рентабельность (ниже 20%, 15%) – «больное место» 90 процентов проектов КРТ в Нижегородской области.
Кроме того, общей проблемой остается, с ее точки зрения, сохраняющееся право жителей выйти из проекта КРТ в период от момента голосования на общем собрании до момента утверждения документации по планировке территории – это увеличивает риски срыва реализации проекта КРТ. Еще одна общая беда – всегда трудный поиск баланса между экономической успешностью проекта и будущим качеством градостроительной среды, который часто заканчивается необходимостью повышать плотность застройки и наращивать обязательства власти по созданию недостающей инфраструктуры всех видов.
Марина Ракова высказала твердую убежденность в необходимости долгосрочного многолетнего планирования, которое обязательно должно сопровождать реализацию проектов КРТ; это касается и планов строительства инженерных сетей, и бюджетного финансирования, и многого другого.
Глава Тюмени Руслан Кухарук проинформировал собравшихся о ситуации с внедрением механизма КРТ в представляемом им городе.
По его сведениям, к настоящему времени в Тюмени принято 3 решения о КРТ незастроенной территории, 8 решений о КРТ жилой застройки, 1 решение о КРТ нежилой застройки. Сегодня администрация города рассматривает дополнительно 2 предложения о КРТ по инициативе правообладателя. Как сообщил Руслан Кухарук, КРТ разных видов курируются, соответственно, различными структурными подразделениями органов власти. Так, КРТ незастроенных территорий реализуется департаментом имущественных отношений Тюменской области, а КРТ жилой застройки – администрацией Тюмени.
Одним из весомых плюсов механизма КРТ мэр Тюмени назвал открывающуюся возможность улучшения качества среды на ранее депрессивных территориях. Также он положительно оценил тот факт, что площадки комплексного перспективного строительства, которые готовились в Тюмени в рамках ранее действовавших механизмов развития (которые были отменены в связи с вводом в действие КРТ), удалось успешно переформатировать под новые законодательные требования.
Руслан Кухарук показал варианты подходов к формированию территорий под проекты КРТ, продемонстрировал, как в проектах разных масштабов решаются вопросы обеспечения социально-бытовой и прочей инфраструктурой. Как выяснилось, в Тюмени к этому делу подходят гибко. Где экономика проекта позволяет (проект крупный, с большим выходом квартир) – частного застройщика нагружают обязательствами по полному строительству школы и детсада за свой счет. Если проект поменьше – могут ограничиться возложением на застройщика обязательств, к примеру, по разработке проектной документации на социальные объекты, или обязать его выделить отдельные помещения под социальные цели в создаваемых многоквартирных домах.
Руслан Кухарук отметил разнообразие реализуемых в городе проектов КРТ и хороший задел на будущее (168 га перспективных площадок).
Среди проблем, возникающих при принятии и реализации решений о КРТ, глава Тюмени назвал существующие в Градостроительном кодексе РФ ограничения, не позволяющие формировать границы КРТ в рамках элемента планировочной структуры (ч. 3 ст. 65 ГрК), невозможность включения в границы КРТ дополнительных (несмежных) территорий в качестве компенсационных и свободных от застройки, расположенных в границах иного микрорайона либо квартала и в которых отсутствуют МКД, признанные аварийными или соответствующие критериям ч. 3 ст. 65 ГрК РФ.
Вслед за Романом Теленчиновым Руслан Кухарук указал на отсутствие правовой возможности у застройщиков, заключивших договоры КРТ, получения технических условий подключения планируемых объектов к инженерным сетям до момента освобождения площадки, образования земельного участка и приобретения прав на него.
Генеральный директор ООО «Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт «Севзапинжтехнология» Александр Кабанов поделился опытом комплексного развития территорий на примере проектирования инженерно-транспортной инфраструктуры намывных территорий Васильевского острова в Санкт-Петербурге.
Намыв территории проводился с 2007 года, в результате западная часть Васильевского острова в Питере приросла на 200 гектаров. По вновь образованным участкам прошла восьмиполосная трасса Западного скоростного диаметра Санкт-Петербурга. «После этого, с 2010 года, уже пошла реализация планов застройщиков по насыщению данной территории жильем и объектами социальной инфраструктуры», — сообщил Александр Кабанов. При этом, по оценке Александра Кабанова, транспортная и инженерная инфраструктура на новых территориях стала хронически отставать от темпов возведения жилья и соцкультбыта частными застройщиками (их здесь действует 13). Планы строительства инфраструктуры растянуты до 2027 года, а пока отмечается ее дефицит на отдельных участках. Кроме того, становятся проблемой постоянные изменения нормативного поля, мешающие стабильности проектирования и последующего утверждения градостроительной документации.
С точки зрения Александра Кабанова, необходимыми условиями успешной реализации проектов КРТ являются:
— создание единой системы управления проектированием инженерно-транспортной инфраструктуры;
— ведение дежурного генерального плана на территории реализации проекта КРТ;
— внесение изменений в текущий процесс реализации КРТ и корректировка документации смежных объектов;
— цифровизация и информационное моделирование проектных решения инженерно-транспортной инфраструктуры всеми участниками КРТ.
Директор по территориальному планированию Градостроительного института «МИРПРОЕКТ» (ранее – «Гипрогорпроект») Владимир Трояновский в своем докладе показал, что к настоящему времени города России в большинстве исчерпали ресурсы экстенсивного развития. Распространенная практика расширения городской черты и создания на окраинах новых центров расселения приводит к удорожанию содержания инженерных и транспортных сетей, нарастанию экологических и транспортных проблем.
«Поэтому, объективно, господствующей становится идея компактного развития, из которой вытекает акцент на развитие застроенных территорий. Это будет доминирующий тренд на ближайшие 30-40 лет», — подчеркнул Владимир Трояновский.
Вместе с тем, по оценке Владимира Трояновского, в своем стремлении дать «зеленый свет» проектам КРТ законодатели (авторы ФЗ от 30.12.2020 № 494) перегнули палку. «Из-за этого возникли новые проблемы», — полагает эксперт. Нарушена иерархия пространственного планирования (от общего к частному), отчего для зон КРТ исчезает нормативно-методическая основа по установлению параметров застройки. «Отсюда возникают идеи использовать в качестве таковой мастер-план города», — отметил Владимир Трояновский. Но это сопряжено с рисками появления глобальных дисбалансов, с правовыми рисками (например, в виде отказа от внесения изменений в ПЗЗ и генплан).
Владимир Трояновский уверен: с целью обеспечения массовости интереса инвесторов к проектам КРТ в законодательстве отставлены многочисленные лазейки, которые способны свести на нет идею комплексности. В частности, КРТ может применяться к части элемента планировочной структуры, к отдельным этапам развития территории; звучат и предложения распространить КРТ на несмежные участки. «Нарушению комплексности может способствовать и режим голосования жителей, — предостерегает градостроитель. – Если, например, от реновации откажется ряд домов, можно получить вместо КРТ лоскутное одеяло».
Проблемой становится отсутствие методической базы для установления параметров развития зон КРТ; есть и другие вопросы.
Для решения обозначенных проблем Владимир Трояновский предложил, в частности, установить планирование КРТ на уровне генерального плана, установить нормирование показателей КРТ на уровне нормативов градостроительного проектирования, установить механизм голосования жителей по проектам КРТ не по отдельным домостроениям, а по элементам планировочной структуры, и т. п.
Представитель Правительства Москвы предложил скорректировать механизм включения федеральных объектов в площадки проектов КРТ. Например, такой, эффективный с точки зрения бизнеса вариант – через работу правительственной комиссии по оценке эффективности использования федерального имущества. Еще вариант – чтобы инвестор выкупал по оценочной стоимости эти объекты, или брал на себя некие компенсационные обязательства. «Пока ситуация такая: если на площадке имеется федеральный объект, проект КРТ фактически блокируется. А в Москве таких федеральных объектов очень много», — подчеркнул эксперт.
Почетный президент Национального объединения строителей Ефим Басин подчеркнул высокую значимость законодательства о КРТ в деле развития российских городов. По его мнению, нужно активнее использовать механизм КРТ в средних и малых городах; он также рекомендовал законодательно усовершенствовать включение ИЖС в проекты КРТ, и посоветовал руководителям регионов шире использовать при реализации проектов КРТ те возможности государственной поддержки, которые уже заложены в действующем законодательстве.